La fièvre immobilière montréalaise ne retombe pas
Montréal, 2025. La métropole québécoise, autrefois réputée pour son immobilier relativement accessible comparé à d’autres grandes villes canadiennes, est en proie à une fièvre qui ne semble pas vouloir s’apaiser. Les prix grimpent, l’offre se raréfie, et l’accès à la propriété comme à un logement locatif abordable devient un parcours du combattant pour une part croissante de la population. Derrière les chiffres et les statistiques se cache une réalité complexe, faite de rêves brisés, de stratégies d’investissement agressives et de questions lancinantes sur l’avenir du logement en ville. Plongeons dans les dessous de ce marché immobilier incandescent.
Une flambée des prix alimentée par une offre insuffisante
Les données les plus récentes sont sans appel : le marché immobilier montréalais continue sa course folle. En mars 2025, le prix de vente moyen d’une propriété dans la région métropolitaine a bondi de près de 7% sur un an pour atteindre environ 568 600$, selon nesto.ca. Royal Lepage anticipe même une hausse moyenne de 6,5% sur l’ensemble de l’année 2025, surpassant les prévisions pour d’autres grandes villes. Cette inflation galopante s’explique en grande partie par un déséquilibre criant entre l’offre et la demande. Le Journal de Montréal rapportait en avril 2025 une chute de l’inventaire disponible, provoquant une explosion des prix de 10% dans certains segments. Le nombre de ventes augmente (+11,1% en mars 2025 par rapport à mars 2024 selon le gouvernement du Québec), signe d’un retour des acheteurs, mais l’offre peine à suivre, créant une pression énorme sur les prix.
La spéculation et le rôle des investisseurs en question
Dans ce contexte tendu, le rôle de la spéculation et des investisseurs, y compris étrangers, est souvent pointé du doigt. Bien que le gouvernement fédéral ait prolongé jusqu’en 2025 l’interdiction pour les non-Canadiens d’acheter certains types de propriétés résidentielles, des critiques émergent quant à l’efficacité réelle de cette mesure et à ses exemptions. Des voix s’élèvent, comme le rapporte Pivot Québec, pour dénoncer la transformation du logement en simple actif financier, où la recherche de profit prime sur le besoin fondamental de se loger. Les nouvelles règles fiscales pour les vendeurs non-résidents, avec une retenue fiscale augmentée dès 2025, témoignent d’une volonté politique de limiter la spéculation étrangère, mais est-ce suffisant?
Témoignages : des parcours révélateurs
« Nous cherchons depuis plus d’un an », confie Marie-Claude, 34 ans, enseignante. « Avec mon conjoint, nous gagnons pourtant bien notre vie, mais chaque fois que nous trouvons une propriété qui nous convient, elle part en surenchère, souvent 50 000$ au-dessus du prix demandé. C’est décourageant. » Son histoire n’est pas isolée. Les agents immobiliers confirment que les surenchères sont redevenues monnaie courante en 2025, après une brève accalmie.
Du côté locatif, la situation n’est guère plus reluisante. « Mon propriétaire vient d’augmenter mon loyer de 5,9%, le maximum suggéré par le Tribunal administratif du logement », explique Jérôme, résident d’Hochelaga-Maisonneuve. « Avec un salaire qui stagne, je consacre maintenant près de 45% de mes revenus à mon logement. Je songe sérieusement à quitter Montréal. »
Les quartiers populaires : gentrification accélérée
L’analyse par quartier révèle des disparités frappantes. Les secteurs autrefois considérés comme abordables connaissent les hausses les plus marquées. Hochelaga-Maisonneuve, Rosemont, Villeray ou encore certaines parties de Verdun voient leur visage changer rapidement. Le prix moyen d’un condo dans Hochelaga-Maisonneuve a dépassé les 426 000$ au premier trimestre 2025, selon l’APCIQ, une hausse vertigineuse pour ce quartier historiquement ouvrier.
Cette gentrification accélérée transforme le tissu social de ces quartiers. Les commerces de proximité traditionnels cèdent la place à des boutiques haut de gamme, des cafés branchés et des épiceries fines, rendant le coût de la vie encore plus élevé pour les résidents de longue date. « Mon quartier est devenu méconnaissable en cinq ans », témoigne Gisèle, 67 ans, habitante de Villeray depuis trois décennies. « Je ne me sens plus vraiment chez moi. »
La crise du logement s’aggrave
Parallèlement à la flambée des prix à l’achat, le marché locatif subit une pression sans précédent. Le loyer moyen d’un appartement à Montréal atteignait près de 1 680$ en début d’année 2025, selon Centris.ca. La Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) s’inquiète d’une hausse continue, alors que le Tribunal administratif du logement suggère une augmentation de 5,9% des loyers pour 2025.
Les conséquences sont dramatiques pour les plus vulnérables. Le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) alerte sur la perte de 116 000 logements locatifs abordables (loyer inférieur à 750$ par mois) ces dernières années. L’organisme réclame le financement d’au moins 10 000 logements sociaux dans le budget 2025-2026 pour répondre aux besoins les plus urgents.
Les solutions envisagées : entre espoir et scepticisme
Face à cette situation critique, diverses solutions sont proposées. Le gouvernement provincial a annoncé fin 2023 le financement de 8 000 logements sociaux et « abordables », mais les critiques pointent l’insuffisance de ces mesures face à l’ampleur de la crise. La Ville de Montréal tente d’imposer des quotas de logements abordables dans les nouveaux développements, mais se heurte parfois à la résistance des promoteurs.
Des initiatives comme le Fonds canadien de protection des loyers, lancé en mars 2025, visent à préserver l’abordabilité des logements existants, mais leur impact reste à démontrer. Certains experts plaident pour des mesures plus radicales, comme un contrôle strict des loyers ou une taxation dissuasive des logements vacants et des résidences secondaires.
Un marché à la croisée des chemins
Le marché immobilier montréalais se trouve à un point critique. Si la tendance actuelle se poursuit, Montréal risque de suivre le chemin de Toronto ou Vancouver, où l’accès au logement est devenu un privilège réservé aux plus fortunés. Les décisions politiques prises dans les prochains mois seront déterminantes pour l’avenir de la métropole et sa capacité à rester une ville diversifiée et inclusive.
Entre-temps, pour de nombreux Montréalais, le rêve d’accéder à la propriété s’éloigne, et même celui de se loger dignement à un prix raisonnable devient incertain. Derrière les statistiques et les analyses de marché se cachent des milliers de parcours individuels, des choix de vie contraints et une question fondamentale : à qui appartient la ville de demain?