Un marché en pleine transformation
Le marché immobilier montréalais connaît une évolution significative en 2025, marquée par des dynamiques complexes qui reflètent à la fois les tendances économiques globales et les spécificités locales. Après plusieurs années de fluctuations post-pandémiques, entre surchauffe et ralentissement, le secteur semble entrer dans une nouvelle phase. Ce rapport analyse en profondeur les données récentes du marché résidentiel de la région métropolitaine de Montréal (RMR), examine les facteurs qui influencent son évolution et propose des perspectives pour les mois à venir. Entre reprise des ventes, évolution des prix et transformation des préférences des acheteurs, le portrait qui se dessine est celui d’un marché dynamique mais confronté à des défis structurels importants.
Les chiffres clés du premier trimestre 2025
Les données publiées par l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) et d’autres sources spécialisées révèlent une activité soutenue sur le marché immobilier montréalais depuis le début de l’année 2025.
Volume des transactions
Le premier trimestre 2025 a démarré sur les chapeaux de roues avec une augmentation notable des ventes :
- Janvier 2025 : 2 812 transactions, soit une hausse spectaculaire de 36% par rapport à janvier 2024 (APCIQ)
- Février 2025 : 4 088 transactions, représentant une augmentation de 7% comparé à février 2024 (APCIQ)
- Mars 2025 : Poursuite de la tendance positive
Au total, selon les statistiques du gouvernement du Québec, près de 30 900 ventes ont été enregistrées au premier trimestre 2025 dans la province, soit une hausse de 24,1% par rapport à la même période en 2024. La région métropolitaine de Montréal a largement contribué à cette performance avec une augmentation des ventes totales résidentielles de 15% par rapport au premier trimestre 2024, comme le rapporte l’analyse de Dania Fawaz.
Évolution des prix
L’augmentation de la demande s’est traduite par une pression à la hausse sur les prix :
- Le prix moyen des propriétés à Montréal atteignait 625 026 $ en mars 2025, soit une augmentation d’environ 5% sur un an (WOWA)
- Pour les maisons unifamiliales, le prix médian s’établissait à 600 500 $ au premier trimestre, en hausse par rapport à 2024 (Dania Fawaz)
- Les copropriétés (condos) ont également vu leur prix médian augmenter, quoique dans une moindre mesure
Un fait notable relevé par l’APCIQ : en février 2025, la moitié des ventes d’unifamiliales se sont conclues au-dessus du prix demandé, témoignant d’une compétition accrue entre acheteurs sur certains segments du marché.
Disparités par quartier
L’analyse détaillée par Yanick Sarrazin met en lumière d’importantes disparités selon les quartiers. En janvier 2025, certains secteurs comme Ahuntsic-Cartierville, Villeray et Rosemont ont connu des hausses de prix plus marquées, tandis que d’autres zones restaient plus stables. Ces écarts reflètent les différences d’attractivité, d’accessibilité et de développement urbain entre les différents secteurs de la métropole.
Les facteurs explicatifs de cette dynamique
Plusieurs facteurs permettent d’expliquer la vigueur actuelle du marché immobilier montréalais :
La baisse des taux d’intérêt
Après une période de taux élevés qui avait ralenti le marché, les premières baisses de taux directeurs par la Banque du Canada ont stimulé la demande. Les acheteurs qui étaient restés en marge du marché en attente de conditions plus favorables sont progressivement revenus, créant un effet de rattrapage.
L’insuffisance chronique de l’offre
Malgré une légère augmentation des inscriptions en vigueur, l’offre de propriétés reste insuffisante face à la demande, particulièrement dans certains segments comme les maisons unifamiliales dans les quartiers recherchés. Cette rareté relative contribue à maintenir une pression à la hausse sur les prix.
L’immigration et la croissance démographique
L’afflux continu de nouveaux résidents, qu’il s’agisse d’immigrants internationaux ou de migrants interprovinciaux, soutient la demande de logements dans la région métropolitaine. Cependant, comme le souligne un article de La Presse du 7 avril 2025, Montréal semble perdre une partie de son attractivité au profit des banlieues en matière de construction résidentielle.
L’évolution des préférences post-pandémiques
Bien que moins marquée qu’au plus fort de la pandémie, la tendance à rechercher des espaces plus grands et des propriétés avec accès à des espaces extérieurs persiste, influençant les choix des acheteurs et les prix dans certains segments du marché.
Les défis et enjeux du marché
Malgré sa vitalité apparente, le marché immobilier montréalais fait face à plusieurs défis structurels :
L’accessibilité financière en déclin
La hausse continue des prix, même modérée, combinée à des taux d’intérêt qui restent historiquement élevés malgré les récentes baisses, réduit l’accessibilité à la propriété pour de nombreux ménages, particulièrement les primo-accédants. Cet enjeu est d’autant plus préoccupant dans un contexte d’inflation qui érode le pouvoir d’achat.
Le déséquilibre entre Montréal et sa périphérie
Comme le révèle l’article de La Presse d’avril 2025, Montréal perd de son attractivité en matière de construction résidentielle. À Laval, ville de 452 000 habitants, le nombre de nouveaux logements s’élevait à 865 en début d’année, tandis qu’à Montréal, avec ses 1,9 million d’habitants, la construction neuve peine à suivre les besoins. Ce déséquilibre pourrait accentuer l’étalement urbain et ses conséquences environnementales et sociales.
La transformation du parc locatif
La conversion d’immeubles locatifs en copropriétés et la multiplication des locations à court terme de type Airbnb continuent d’exercer une pression sur le parc locatif, contribuant à la crise du logement qui touche particulièrement les ménages à revenus modestes.
L’impact environnemental et la résilience climatique
Les considérations environnementales prennent une place croissante dans les décisions immobilières, avec une attention accrue portée à l’efficacité énergétique, à l’empreinte carbone des bâtiments et à leur résilience face aux événements climatiques extrêmes.
Le marché immobilier commercial et industriel
Au-delà du résidentiel, le marché immobilier commercial et industriel connaît ses propres dynamiques. Selon CBRE, le secteur industriel à Montréal au premier trimestre 2025 montre des signes de stabilisation après une période difficile :
- Le déclin trimestriel du loyer demandé semble tirer à sa fin, avec un recul de seulement 0,6% au T1 2025 contre 5,2% au T1 2024
- Les nouveaux produits continuent d’arriver sur le marché, modifiant progressivement l’équilibre entre offre et demande
Le marché des bureaux, quant à lui, poursuit sa transformation post-pandémique, avec une demande qui reste orientée vers les espaces de qualité supérieure, bien situés et offrant des aménagements adaptés aux nouvelles façons de travailler.
Perspectives pour le reste de l’année 2025
À la lumière des tendances observées au premier trimestre, plusieurs perspectives se dessinent pour le marché immobilier montréalais en 2025 :
Un volume de transactions soutenu
La dynamique positive des ventes devrait se poursuivre, portée par des conditions de financement qui restent favorables malgré des taux d’intérêt encore relativement élevés. L’équipe LS prévoit que cette tendance se maintiendra, avec toutefois un possible ralentissement du rythme de croissance au second semestre.
Une hausse modérée des prix
La pression sur les prix devrait persister, mais à un rythme plus modéré qu’au début de l’année. Les analystes s’attendent à une augmentation annuelle de l’ordre de 3 à 5% pour l’ensemble du marché résidentiel, avec des variations plus marquées selon les segments et les quartiers.
Une offre qui s’adapte progressivement
L’augmentation des mises en chantier observée dans certains secteurs devrait progressivement améliorer l’offre, mais sans résoudre complètement le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande, particulièrement dans les segments les plus recherchés.
Une attention accrue à l’abordabilité
Face aux défis d’accessibilité, les initiatives publiques et privées visant à développer des logements plus abordables devraient se multiplier, avec un impact potentiel sur la structure du marché à moyen terme.
Un marché résilient mais en mutation
L’analyse des données du premier trimestre 2025 révèle un marché immobilier montréalais résilient, qui a su rebondir après une période d’ajustement. La hausse des transactions et la progression modérée des prix témoignent d’une demande soutenue et d’une confiance retrouvée des acheteurs.
Cependant, les défis structurels persistent : accessibilité financière en baisse, insuffisance de l’offre dans certains segments, déséquilibres territoriaux et préoccupations environnementales croissantes. Ces enjeux appellent des réponses coordonnées de la part des acteurs publics et privés pour assurer un développement immobilier équilibré et durable.
Dans ce contexte, les acheteurs, vendeurs et investisseurs doivent plus que jamais s’appuyer sur une analyse fine des tendances locales et des spécificités de chaque segment du marché pour prendre des décisions éclairées. Le marché immobilier montréalais de 2025 offre des opportunités, mais exige aussi une compréhension approfondie de ses dynamiques complexes et évolutives.